החשיבות מאחורי הזמנת שמאי לבדיקת שמאות מוקדמת
עלינו לבצע שמאות מוקדמת על מנת לקבוע את שווי הנכס כאשר אנו מעוניינים לרכוש יחידת דיו למגורים או להשקעה. שמאים מוסמכים קובעים את שווי הנכס, ובמסגרת הליך קבלת המשכנתא הם מספקים הערכת שמאות מוקדמת עבור הבנקים. כדאי לדעת כי לפי הנתונים של הבנקים, כ-10% מהבקשות של הבנקים למשכנתאות נדחות, מאחר ומוגשות ללא חוות הדעת המקצועית של שמאי. בטרם חתימת חוזה המכירה, יש להמתין לאישור עקרוני של הבנק לאחר הגשת בקשה למשכנתא. בהתאם הערכת הנכס על ידי השמאי יקבע מחירו.
עם זאת, השמאי עשוי למצוא בעיות בנכס במהלך הבדיקה או לקבוע ערך נמוך, והבנק יסתמך על הערכת השמאי בעת מתן אישור המשכנתא. כדאי לקחת בחשבון שמאות מוקדמת שמתבצעת לפני קבלת אישור הבנק העקרוני ולפני חתימה על חוזה הרכישה מול הקבלן או המוכר הפרטי אם ברצוננו להעלות ולשפר את סיכויינו שהבנק יאשר לנו את סכום המשכנתא המבוקש. באמצעות בדיקת השמאות המקדימה ניתן למצוא בעיות בנכס שהמוכר לא גילה לנו כמו ליקויים הנדסיים וליקויי בנייה, סוגיות משפטיות הקשורות בנכס, חריגות בניה ועוד.
מהי הערכה מוקדמת של הנכס?
כאשר אתם רוכשים דירה ומקבלים משכנתא, הבנק המעניק את ההלוואה מבקש מכם לבצע הערכת שמאות מוקדמת למשכנתא לקביעת שווי הנכס. הערכה זו לרוב קובעת את שווי הנכס עבור הבנק. הליך השמאות מתחיל ברגע שהבנק מעניק לנו משכנתא. הבנק מחייב אותנו להעריך את שווי הנכס שאנו עומדים לקנות על ידי ביצוע שמאות מוקדמת מתוך רשימה סגורה של שמאים במסגרת ההליך. לאחר בחינת מספר גורמים, לרבות מיקום הנכס, מצבו, חומרי הבניין ועוד, יקבעו השמאים את שווי הנכס. בנוסף, השמאים ירשמו את שווי הנכס על סמך ערכי נכסים דומים. מתוך הרשימה שיעניק לכם הבנק תוכלו לברר מול השמאי כמה עולה שמאות מוקדמת, ולבחור את איש מקצוע בהתאם לתנאים שנוחים עבורכם.
מתי עדיף לבצע הערכות ראשוניות של הנכס?
שלב ראשון ומכריע ברכישת בית הוא ביצוע שמאות מוקדמת למשכנתא, שפועלת בדומה לתהליך בקשת המשכנתא. עדיף לערוך הערכה מוקדמת לפני הגשת בקשת משכנתא לבנק. על מנת לבצע זאת, עליכם לדבר עם שמאי שאושר לעבוד מול הבנק בו אתם מתכוונים לקבל משכנתא, ולברר מולו עבור שמאות מוקדמת מחיר. זה חייב לקרות, מטבע הדברים, לפני השלב שבו אתם מסיימים את פרטי הסכם המשכנתא מול הבנק. השמאי יבדוק את הנכס על פי מגוון רחב של מאפיינים וישלים את דוח השמאות בצורה מדויקת.
השאירו פרטים לקבלת ייעוץ חינם
המצבים שבהם מומלץ לבצע הערכות מוקדמות
קבלת משכנתא במימון מירבי גוררת, על פי רוב, פנייה לבנק לאשר הלוואת משכנתא בגובה של עד 75% משווי הנכס. במילים אחרות, אתם נדרשים להון של כ-30 אחוז משווי הנכס. בשלב מוקדם זה של התהליך, אתם יכולים להעסיק שמאי מקרקעין מטעמכם, כדי לקבוע בעזרת שמאות מוקדמת מחיר שתואם את מצבו. בנוסף לסיוע בקביעת שווי ההלוואה של הנכס ולא שווי השוק שלו, השמאי גם יבצע את כל הבדיקות הנדרשות לנכס עצמו, ויספק לכם הערכה מדויקת על מצבו.
הערכות שמאות מוקדמות של נכסים מתבצעות כאשר יש חשש לחריגות בנייה. הערכת הנכס היא שלב הכרחי בנכסים בהם קיים חשש לחריגות בנייה. אתם יכולים להבטיח שהבנק יספק לכם את המימון הדרוש לרכישת הנכס וללמוד יותר על מצבו הספציפי על ידי ביצוע תהליך הערכה מראש. יתרה מזאת, השמאי יסייע בהבטחת אישור בנקאי עקרוני, דבר בעל חשיבות מכרעת ליכולתו של המוכר לאשר את העסקה ברוב המצבים.
רכישת דירות מפוצלות מחייבת הערכה מדויקת יותר של הנכס. גם במצבים אלו, עדיין כדאי לבצע הערכות מוקדמות כדי לוודא שכל המספרים מסתכמים וכדי להימנע מהלחץ של הבנק לאשר את המשכנתא כאשר יש חשש מפני ביצוע העסקה. לסיכום, שמאות מוקדמת למשכנתא היא קריטית לתהליך הרכישה של נדל"ן ויכולה לעזור למנוע הפתעות לא נעימות ובעיות עם מימון ורכישות בהמשך הדרך.
אילו יתרונות מציעות הערכות מוקדמות של הנכס?
כאשר אתם מבררים כמה עולה שמאות מוקדמת, חשוב להתייחס לכל היתרונות שיש לתהליך להציע לכם:
- זיהוי בעיות מראש – שמאות מוקדמת מאפשרת לנו למצוא ולאתר בעיות בנכס בשלב מוקדם של ההליך. לדוגמא, אי עמידה בתקנים הנדרשים בתהליך הבנייה, בעיות משפטיות או כל סוגיה אחרת שיכולה להשפיע על בחירתנו לקנות את הבית.
- זכויות הקונה – הערכה מוקדמת מבטיחה שהנכס שאנו מתכוונים לקנות במצב תקין ולא יהיו לו בעיות בהמשך, כגון ליקויי בנייה או בעיות משפטיות. זה מאפשר לבצע עסקה בראש שקט.
- קבלת משכנתא – שמאות מוקדמת למשכנתא מאפשרת קבלת משכנתא בנקאית. הערכת נכס מוקדמת על ידי השמאי יכולה לסייע בקבלת תנאי משכנתא טובים יותר מכיוון שהבנק יכול להשתמש בדוח השמאות כתיעוד לאישור המשכנתא.
- משא ומתן – אם מתגלה בעיית נכס בשלב מוקדם, ייתכן שניתן לנהל משא ומתן לגבי הפחתת מחיר ולמנוע את הצורך לשלם כסף נוסף בהמשך הדרך כדי לפתור את הבעיה.
מדוע מומלץ להזמין שמאי בשלבים המוקדמים של העסקה?
כל מי ששואל כמה עולה שמאות מוקדמת, צריך להבין גם מתי מומלץ להזמין את השירות. לפני שאתם חותמים על החוזה, אתם יכולים לקבל מידע חיוני נוסף על הנכס על ידי קבלת דוח שמאות. עובדות אלו כוללות את גובה התשלומים, הארנונה שיש לשלם, היטלי השבחה ועוד. דוח ההערכה המוקדמת בוחן את הנכס מקרוב בנוסף לקביעת ערכו. בין ההיבטים ניתן לבדוק את סביבת הנכס, התשתית הקיימת כיום, האם קיים היתר בנייה בקרבת בניינים שכנים, העלול בסופו של דבר לטשטש את הנוף, האם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין, בדיקת היתרי בנייה ובדיקות קובעות. מה אפשר ומה לא ניתן להוסיף לבנייה. בנוסף להיותו שימושי ככלי משא ומתן מול המוכר, דוח הערכה של שמאי הוא לגיטימי גם עבור רשות המיסים וגם עבור הבנקים.
לפני החתימה על חוזה המכר, מומלץ לכל אחד, גם ללא משכנתא, להזמין דוח שמאות מוקדמת. במקרה שהמוכר יבקש סכום כסף הגבוה במידה ניכרת מההערכה הראשונית, למשל, הקונה עלול לסבול בעתיד הפסדים כספיים כבדים ועוגמת נפש בהעדר דוח זה. כמו כן, מומלץ למוכרי נכסים לבצע הערכות שווי מקרקעין על בתיהם על מנת להבטיח שהקונה לא יוכל להתמקח על המחיר הריאלי שנקבע על ידי השמאות. אם יש לקויות בניה המתגלות בעת קבלת הדוח לקראת קניית נכס, השמאי פשוט יוריד את ערך הנכס כדי להחזירו למצב המקורי שנקבע בהיתר הבנייה. בהערכת בית פרטי הנבנה בפני עצמו, יבחן השמאי את שווי הקרקע, את היתר הבנייה ואת הוצאות הבנייה. השמאי יוודא שהוצאות הבנייה באמת תואמות היא התוצאה.
ההבחנה בין שמאות מורחבת למוקדמת
חשוב להבין כי יש שני סוגי שמאות: שמאות מוקדמת ושמאות מורחבת. לאחר שנחתם חוזה מכר והרוכשים מודעים לשווי הנכס, מתבצעת הערכת השמאות המורחבת. מצד שני, הבנק דורש הערכה מוקדמת טרם אישור המשכנתא וחתימה על הסכם המכר. מחיר עסקאות קודמות באזור על בסיס מ"ר, קומות, כיווני אוויר, תיקוני נכסים חיוניים, חריגות בנייה, מיסים וגורמים סביבתיים מהווים את הבסיס להערכות נדל"ן מוקדמות. השמאי מתחשב גם במחיר במקרה של מכירה מהירה, המתרחשת כאשר נכס נמכר בסכום הנמוך ביותר האפשרי בשל חובות הבנק של הבעלים, לרבות חוב משכנתא שטרם נפרע. למעשה, קיים אינטרס משותף בין הבנקים למשכנתאות לבין רוכשי הבתים הרבים.
הבנק היה רוצה שמחיר הנכס יהיה נמוך יותר מאחר והוא רוצה להפחית סיכונים. הבנק יעדיף את המחיר הנקוב בחוזה המכירה במידה והערכת השמאי גדולה מסכום זה. הערכת השמאי אם היא נמוכה מההערכה המוקדמת, עדיפה על הבנקים. השמאי שנבחר על ידי הלווה ממאגר הבנק יבצע את ההערכה המוקדמת, ויש לקבוע ממול עבור שמאות מוקדמת מחיר מוסכם. יצוין כי השמאי בוחן את השלכות המס בנוסף לשומה של הנכס.
האם שמאי פרטי עדיף על פני שמאי שמציע לכם הבנק?
כדאי שתדעו שהבנק שולח שמאי לביתכם כדי להעריך את שווי הנכס ולוודא שאתם יכולים להחזיר את המשכנתא. במידה ולא תוכלו לעמוד בהתחייבויות הבנק יכול למכור את הנכס שלכם, כדי שיוכלו לכסות את ההלוואה. הגנה זו קיימת למקרה שהלווה נקלע לקשיים כלכליים ואינו יכול לשלם את תשלומי המשכנתא שלו. משרד שמאות מקרקעין העובד עבור בנקים למשכנתאות מספק בדרך כלל הערכות נמוכות יותר מאשר עמיתיהם במגזר הפרטי. הטבה נוספת יכולה להיות שתוכלו להתמקח על המחיר לאחר שאיש מקצוע יעריך את הנכס, מה שיכול להיות שימושי אם, למשל, השמאי של הבנק העריך פחות את הנכס בהערכות מוקדמות. כדאי לקחת בחשבון שהערכת הנכס בדוח השמאות המוקדמת בדרך כלל נמוכה ב-10% ממחיר היעד של הנכס.
כמו כן, הבנקים לא עוקבים אחר עמלות ההערכה, כך שאתם והשמאי תצטרכו לקבוע עבור שמאות מוקדמת מחיר מוסכם. אם תרצו להבטיח כי ההערכה תהיה ללא פניות תשקלו לפנות לשמאי פרטי.
שמאות מוקדמת - שאלות ותשובות
שמאות מוקדמת במקרקעין מתייחסת להערכה המוקדמת שנערכת בנכס לפני קבלת החלטת רכישה או בקשת משכנתא. מספר גורמים נלקחים בחשבון ומנותחים בהערכה מוקדמת, כולל:
- מיקום: קרבה לשירותים חשובים, תחבורה, אזורים נחשקים.
- מגמות שוק: דינמיקה של היצע וביקוש, מגמות מחירים ותחזיות שוק.
- הגבלות על שימוש בקרקע, חוקי בנייה ותקנות פיתוח.
- מצב הנכס: שלמות מבנית, בעיות תחזוקה ושיפוצים שנעשו או צריכים להיעשות.
- ניתוח פיננסי: החזר על השקעה, תחזיות תזרים מזומנים ואפשרויות מימון.
בעת ביצוע הערכה ראשונית של נכס, משתמשים במספר שיטות נפוצות לקביעת ערכו. שיטה אחת היא גישת ההשוואה של נכסים דומים, שבה נקבע אומדן שווי הנכס על ידי השוואתו לנכסים דומים שנמכרו לאחרונה באותו אזור. שיטה נוספת היא גישת היוון ההכנסות, הנהוגה בדרך כלל לנכסים מסחריים וכרוכה בהערכת שווי הנכס על סמך הפקת ההכנסה הפוטנציאלית שלו. בנוסף, גישת העלות לוקחת בחשבון את העלות של בניית מבנה על קרקע אותה תרצו לרכוש ולפתח. שיטות אלו, בהן השמאי יכול להשתמש, מספקות תובנות חשובות לגבי שווי השוק של הנכס, ומסייעות לקונים, מוכרים ומלווים לקבל החלטות מושכלות במהלך תהליך ההערכה המוקדם.
בעיות נפוצות ששמאי מקצועי יכול לזהות במהלך שמאות מוקדמת כוללים:
- ליקויים סביבתיים: זיהום, חומרים מסוכנים.
- בעיות משפטיות: סכסוכי רכוש, בעיות בעלות והיתרים.
- סיכונים פיננסיים: ירידות בשוק, אתגרי מימון ומינוף יתר.
- ליקויים מבניים, הפרות של תקנות הבנייה ובעיות תחזוקה.
העלויות הכרוכות בביצוע שמאות מוקדמת משתנות בהתאם להיקף העבודה, גודל הנכס ומורכבות ניתוח הנתונים הנדרש. העלויות עשויות לכלול עמלות מקצועיות עבור בדיקות, שמאות, סקרים, הערכות סביבתיות ובדיקת נאותות משפטית. עם זאת, השקעה בשמאות מוקדמת מקיפה יכולה לחסוך זמן וכסף משמעותיים בטווח הארוך על ידי הימנעות מטעויות יקרות ומקסום הערך הפוטנציאלי של הנכס.
שמאות מוקדמת של הנכס לקבלת משכנתא היא הערכה מוקדמת של מצב הנכס, שווי השוק וזכאותו למימון. זה עוזר לקונים פוטנציאליים להבין את התאמתו של הנכס להלוואת משכנתא ומזהה את כל הבעיות הפוטנציאליות שאולי יש צורך לטפל בהן לפני המשך הרכישה.
שמאות מוקדמת של הנכס חשובה לקבלת משכנתא מכיוון שהיא עוזרת לרוכשים:
- לקבוע את שווי השוק של הנכס ושווי פוטנציאלי של מכירה חוזרת.
- לזהות בעיות מבניות או בטיחותיות שעלולות להשפיע על זכאות הנכס למימון.
- להעריך את מצב הנכס ולזהות את כל התיקונים או השיפוץ הנדרשים.
- להבין את ייעוד הנכס, מגבלות השימוש בקרקע וכל גורם אחר שעלול להשפיע על ערכו או אפשרויות המימון שלו.
בהערכה מוקדמת של הנכס לצורך קבלת משכנתא נלקחים בחשבון מספר גורמים, ביניהם:
- מצב הנכס: מצבו הכולל של הנכס, לרבות המבנה, הגג, היסודות, האינסטלציה, מערכות החשמל ומערכות מיזוג אוויר.
- שווי שוק: שווי השוק הנוכחי של הנכס בהתבסס על מכירות דומות בשוק.
- ייעוד ושימוש בקרקע: כל מגבלות ייעוד, תקנות שימוש בקרקע או הקלות שעשויות להשפיע על זכאות הנכס למימון.
- הערכה סביבתית: כל מפגע סביבתי או זיהום בנכס או בקרבתו שעלולים להשפיע על ערכו או על אפשרויות המימון שלו.
כן, ייתכן שלקונים תהיה אפשרות לסגת מעסקת הקניה בהתבסס על תוצאות שמאות מוקדמת אם לא מתקיימים תנאים מסוימים. לדוגמא, אם נמצאו בנכס בעיות מבניות משמעותיות או סכנות בטיחותיות, ייתכן שלקונה תהיה הזכות לבטל את ההסכם.
התיקונים הנדרשים בהתבסס על תוצאות הערכה מוקדמת עשויים להשתנות בהתאם למצב הנכס ולבעיות שזוהו במהלך ההערכה. תיקונים נפוצים עשויים לכלול:
- תיקון גג או חידוש איטום.
- תיקונים או שדרוגים של מערכת האינסטלציה.
- תיקונים במערכת החשמל.
- תיקון יסודות מבנה.
- תיקונים משמעותיים במערכת מיזוג אוויר.
שווי השוק של הנכס ממלא תפקיד מכריע בתהליך אישור המשכנתא. בדרך כלל המלווים מעניקים כ-75% מימון משווי המוערך של הנכס. כדי לוודא שמוכר מבקש על הנכס מחיר הוגן, בהתאם לשווי השוק, ולוודא כי לקונים יש את הסכום הנדרש של ההון העצמי לרכישת הנכס, ניתן להיעזר בשמאות מוקדמת.
תקלות נפוצות שיש לחפש במהלך הערכה מוקדמת של הנכס עשויים לכלול:
- סימנים של נזקי מים או עובש
- סדקים בתשתית או בקירות
- בעיות חשמל כגון חיווט מיושן או שקעים פגומים
- בעיות אינסטלציה כגון נזילות או בעיות ניקוז
- סימנים לתיקונים חוזרים ונשנים במקום מסוים בנכס
כן, ייתכן שרוכשים עדיין יוכלו להשיג משכנתא לנכס עם בעיות שזוהו במהלך הערכה מוקדמת, אך המלווה עשוי לדרוש שיבוצעו תיקונים מסוימים לפני הסגירה או להתאים את תנאי ההלוואה בהתאם.
בעת חתימה על חוזה מכר קונים יכולים להגן על עצמם על ידי:
- הזמנת שמאי מוסמך לביצוע בדיקה יסודית.
- עיון בדוח הבדיקה בקפידה וטיפול בכל בעיה מראש מול המוכר
- ניהול משא ומתן על מחיר הנכס בהתאם לממצאים של הדוח.
