החזר מס שבח

החזר מס שבח

כל מי שמכר נדל"ן בישראל זכאי לקבל החזר מס שבח ששילם מהמכירה. מבקר המדינה פרסם לאחרונה דו"ח המצביע על כך שהרבה מוכרי נכסים ובעלי זכויות במקרקעין לא מימשו או לא היו מודעים לזכותם לממש את זכויות מס שבח המגיעות להם, לרבות החזר מס שבח. אם נעשתה עסקת מקרקעין בעבר או בהווה ולאחר חישוב בדיעבד נקבע כי הנישום שילם מס שבח בסכום העולה על סכום ההתחייבות, אזי הנישום זכאי להחזר של הסכום העודף ששולם. ניתן לוודא את זכאותכם להחזר מס שבח באמצעות הזנת מספר תעודת הזהות של מבצע העסקה באתר רשות המיסים. אם אתם לא בטוחים האם גם אתם זכאים להחזר תוכלו לקבל את כל המידע הדרוש לכם בעזרת הסיוע המקצועי של דיגיטל ישראל.

מה הוא מס שבח באופן כללי?

בהתאם לחוק המקרקעין, על בעלי דירות לשלם מס שבח השווה לאחוז מרווח הדירה בעת מכירת היחידה. אז מה זה בעצם רווח? דוגמה פשוטה תהיה מכירת דירה שנרכשה ב-800,000 ש"ח תמורת 1.5 מיליון ש"ח, והניבה רווח של 700,000. אבל נכון להיום, רק אלו אשר בבעלותם יותר מדירה אחת צריכים לשלם מס שבח, מי שמדובר בדירה הראשונה שלו יכול לקבל פטור ממס.

עד שנת 2014, מס שבח היה רק כתוב על הנייר, אף אחד לא באמת שילם אותו. כי לפני כן, מכירת יחידה שנייה או נוספת אחת לארבע שנים לא נכללה בקריטריונים של החוק, מכאן שבעלי דירות מרובות המתינו את תקופת הזמן של ארבע שנים ומכרו את הנכסים בחלון ההזדמנויות שנוצר. עם זאת, עקב רפורמות במיסוי מקרקעין ב-2014 בוטל הפטור האוניברסלי ממס שבח. לפיכך, החל משנת 2014 אנשים המחזיקים בדירה שנייה או נוספת יחויבו במס בשיעור של 25% על הרווח מהמכירה, ללא קשר לעיתוי העסקה. כאשר את המס שבח יש לשלם תוך 60 יום מהמכירה.

מתי ניתן החזר מס שבח?

שילמת יותר מדי מיסים? אתם עשויים להיות זכאיים לקבלת החזר מס שבח מהסיבות הבאות:

אם שילמנו מס שבח ולאחר מכן היו הפסדים בסוף השנה, ניתן לבקש לקזז את ההפסדים הללו מהרווח ואז לבקש החזר לפי המס החדש. אבל אל תתלהב יותר מדי עדיין, זה חל רק על הפסדים פיננסיים, כגון אלו שנגרמים על ידי עסקים או משקיעים בשוק המניות.  בקשת קיזוז הפסד מחייבת הגשת דוח שנתי למס הכנסה.

אם אתם רוצים ללמוד עוד על מקרקעין ותשלום מס שבח ולקבוע האם אתם זכאים לקבל החזר מס שבח או לא, כדאי לדעת שאם אתם עומדים בתנאי הפטור הקיימים, אינכם זכאים להחזר. אך הנושא עובד גם לצד השני, כך שאם אתם לא עומדים בתנאי הפטור אתם בהחלט זכאיים לקבל החזר מס שבח. לכן, תחילה עליכם לקבוע אם אתם זכאיים לפטור או לא.

השאירו פרטים לקבלת ייעוץ חינם

מי יהיה זכאי לפטור ממס שבח?

חשוב מאוד לדעת כי ישנם לא מעט ישראלים ותושבי חוץ אשר רכשו דירות בישראל וכלל אינם מודעים לזכאות שלהם להחזר מס שבח. אדם רכש בעבר נדלן ושילם תמורתו מס שבח, לא פעם יהיה זכאי לקבל החזר מס שבח מהמדינה, במידה והוא שילם סכום גבוה יותר על המס מכפי שהיה אמור לשלם. הדרך הנוחה והקלה ביותר לבדוק זאת כיום היא באמצעות מערכת מקוונת ונוחה אשר ניתן למצוא באתר של רשות המיסים. באותה מערכת מקוונת ניתן לבדוק האם יש לכם יתרת זכות על מס שבח ששילמתם, במידה ואכן יש לכם יתרת זכות, כל שעליכם לעשות זה להגיש בצורה מהירה טופס מקוון לבקשת החזר מס שבח אשר מגיע לכם.

 חשוב לדעת כאמור כי מס שבח יחול רק על אדם שמכר דירה ברווח כלשהו. כלומר, אם הוא מכר את הדירה בסכום גבוה יותר מכפי שרכש אותה, הרי שהוא יידרש לשלם מס שבח. חשוב לדעת כי בתהליך מכירת דירת מגורים יש אופציה לקזז את תשלום המס המדובר וכדאי לבדוק זכאות לפטור מתשלום המס. ישנם כמה קריטריונים לקבלת פטור ממס שבח לרבות: מכירה של דירת מגורים מזכה, כלומר, אם מדובר על הדירה היחידה של המוכר והוא מחזיק אותה לפחות 18 חודשים.

כמו כן, ישנם פרמטרים נוספים שיכולים לזכות את מוכר הדירה בפטור ממס שבח וחשוב מאוד לבדוק מהם הקריטריונים המדויקים לזכאות בפטור וזאת בכדי שלא לשלם סתם את המס, במידה ואין צורך לשלמו. כדאי מאוד להתייעץ עם איש מקצוע שמכיר את התחום היטב על מנת לבדוק האם יש לכם פטור מתשלום המס המדובר.

איזה הוצאות ניתן לנכות ממס השבח?

חישוב של מס שבח לרוב יתבצע בצמוד למדד, אך חשוב מאוד לדעת כי ניתן לקזז מהסכום את ההוצאות של הרכישה וההשבחה של הנכס. בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לנכות מהסכום של המס כאשר מוכרים את הדירה הוצאות שונות כגון: הוצאות על שיפוצים שהיו רלוונטיים לצורך השבחת הנכס, הוצאות של דמי תיווך, אגרות אשר שולמו לצורך רכישת הדירה / רכישת דירה להשקעה, שכר טרחה אשר שולם לעורך דין, הוצאות של שמאי מקרקעין וכן הוצאות של מודד מוסמך, הוצאות על היטל השבחה, הוצאות על תהליכי ערר וכן תהליכי השגה ועוד.

כיצד בודקים זכאות להחזר מס שבח?

אם מכרתם דירת מגורים, נחלה, משרד, מגרש, חנות ועוד ושילמתם מס שבח מקרקעין, יש סיכוי שמגיע לכם החזר מס שבח וזאת אם מדובר על עסקה שבוצעה בשנים האחרונות שכן, בשנים האחרונות הרפורמה בתחום השתנתה וכן החקיקה ועל כן, כדאי מאוד לבדוק זכאות להחזרי מס שבח.       

כאשר בודקים החזרי מס שבח, יש לקחת בחשבון נתונים שונים אשר קשורים לעסקה שבוצעה וכן יש לקחת בחשבון נתונים ספציפיים של מוכר הדירה. את הבדיקה יש לבצע עוד טרם מבצעים את עסקת המקרקעין כאשר המטרה היא לבדוק האם בכלל יש צורך לשלם מס שבח. אם מתגלה בבדיקה שיש צורך בתשלום המס המדובר, עליכם להיערך בצורה נכונה מבחינה כלכלית בתהליך מכירת הדירה שכן, יש לכם גם תשלום מס שבח לשלם. כמו כן, כדאי מאוד שתתכננו בצורה הטובה ביותר את תשלומי המיסים שאתם צריכים לשלם בתהליך מכירת דירה וזאת בכדי למצוא את המסלול המיטבי עבורכם לתשלומי מס.

איך מתנהל נושא החזרי מס שבח היום?

המדינה, במאמץ להמריץ את שוק הדירות ולדלל את השפעת המשקיעים, נותנת תמריץ גם למוכרים: מי שבבעלותו דירה בודדת אך עד שליש מהזכויות בדירה אחרת, יהיה פטור מתשלום מס שבח מרווח במס על מכירת דירתו הבודדת.

הפטור ממס שבח חל הן על מכירת הדירה המקורית והן של הדירה שעברה בירושה במידה ובעל הדירה המקורית ממלא את תנאי הפטור למכירת יחידתו הבודדת. חשוב לציין כי הפטור בירושה מעט יותר מסובך, וכי על מנת לזכות בפטור, ייקבע האם היורש עומד בקריטריונים הקבועים בחוק, כגון היותו בן זוגו של המוריש או צאצא או לא, ובין אם המוריש היה הבעלים הבלעדי של דירה זו ובין אם לאו, ואם היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירתו, היה עומד בתנאים לפטור ממס שבח במכירת דירה.

מכירת שתי דירות סמוכות נותנות לכם החרגה חד פעמית מתשלום מס רווח. כל תושב ישראל רשאי למכור שתי דירות בבת אחת בפטור ממס פעם אחת, בתנאי שהתמורה תשמש לקניית דירה נוספת עבור אותו אדם ושהדירה החדשה עולה לפחות 3/4 ממה שעלו שתי הדירות המקוריות.

כמו כן, ברפורמה שנכנסה לתוקף בשנת 2014 הוגדרו ההגדרות כך שיכללו מצבים בהם אח אחד מתגורר בדירה ומעביר אותה לאחיו במתנה, כאשר ההעברה חופשית ונטולת מס שבח משום שנעשתה במתנה בין אחים ולא בגלל שהדירה עברה בירושה מהורי האחים, תהיה גם היא פטור ממס. מקבל המתנה לא יצטרך לשלם מס שבח על מכירת הדירה אם הוא מתגורר בה ברציפות במשך שלוש – ארבע שנים לפחות. כל המצבים הללו מזכים אותכם בקבלת החזר מס שבח. מעוניינים לבדוק זכאות? צרו קשר עכשיו עם המומחה של דיגיטל ישראל לקבלת ייעוץ.

השאירו פרטים לקבלת ייעוץ חינם

כיצד תקבלו בפועל החזר מס שבח?

חשוב לדעת כי רשות המיסים מציעה כיום לחשב מס על כל עסקת מקרקעין באמצעות מחשבון מיוחד באתר. בכדי לדרוש החזר של מס שבח, יש צורך להיכנס למערכת המקוונת המצויה באתר רשות המיסים, לבדוק האם אכן מגיע לכם החזר ובמידה ואכן מגיע ההחזר, להגיש טופס מקוון. יחד עם זאת, אם אינכם יודעים כיצד לבצע את תהליך בקשת החזר מס שבח, אתם יכולים כמובן לפנות לאנשי מקצוע שיסייעו לכם לבדוק זאת ולהגיש את הבקשה.

רואה חשבון מקצועי ומנוסה יכול לסייע לכם בבדיקה ובהגשת בקשה. ישנן חברות המתמחות באופן ספציפי בביצוע בדיקות שכאלה וכדאי מאוד להיעזר בשירותיהן. חברות שכאלה גם יכולות לסייע לכם מראש בחישוב ותכנון מס שבח וכן בתשלום מס שבח בפועל לרשות המיסים.

החזר מס שבח - שאלות ותשובות

רק אדם ששילם מס שבח במסגרת של עסקת מכירת נדל"ן רשאי להגיש בקשת החזר. אם לא הייתם מודעים לזכאות שלכם והטבה ושילמתם מס מלא – אתם זכאים להחזר בעבור המס העודף ששילמתם. חשוב לציין שרק אלו שמחזיקים ביותר מדירה אחת מחויבים לשלב מס שבח. בעבור הדירה הראשונה ניתן יהיה לקבל פטור מתשלום מס.

פנייה אל גורם מקצועי היא הדרך הבטוחה ביותר למימוש מהיר ומלא של הזכות שלכם להחזר מס. בדיקה מקצועית של העסקה כולה היא הדרך בה תקבלו את מלוא ההחזר שמגיע לכם. בדיקת תשלום המס חיונית להבטחת הסדרת כל החובות שלכם מול רשויות המס ומיצוי כל זכות להטבה.

חוק המקרקעין קובע חובת תשלום מס עבור הפער בין המחיר בו נרכש נכס הנדל"ן לבין המחיר בו הוא נמכר. בעל הנכס מחויב לשלם מס בעבור סכום ההפרש בין מחיר הרכישה לבין מכיר המכירה. כך למשל, במידה ונכס נדל"ן נרכש ב-500,000 ₪ ונמכר ב-1,000,000, בעל הנכס הניב רווח של 500,000 ₪ ועליו לשלם מס בהתאם.

אנו משלמים מס שבח בעבור רווחים ובהתאם ניתן לקזז מהרווח הפסדים. במידה ושולם מס שבח עבור מכירה דירה ומאוחר יותר התגלו הפסדים בשוק ההון באותה שנה – יש לכם זכות לקזז את ההפסדים מהרווח שהצהרתם עליו בעסקת הנדל"ן ולקבל בהתאם החזר מס שבח. הקיזוז חל רק על הפסדים פיננסיים תוצר של שוק ההון.

חובת תשלום מס שבח חלה רק במקרים של מכירה דירה עם רווח. פטור מחובת תשלום מס שבח יינתן במצבים של מכירה דירת מגורים יחידה שבעליה החזיק בה לפחות למשך שנה וחצי (18 חודשים). קיימים קריטריונים נוספים שמאפשרים קבלת פטור מתשלום מס שבח, כדאי לפנות אל איש מקצוע לבדיקת זכאות מקיפה.

יש אצלכם יתרת זכות בעבור מס שבח עודף ששילמתם? עליכם להגיש בקשת החזר מהירה אל רשות המסים. מהרו להגיש בקשת החזר ברורה ומפורטת ותקבלו את ההחזר בתוך זמן קצר (הליך מהיר של מספר שבועות עד מספר חודשים).

החוק קובע חובת תשלום מס שבח בעבור הרווח של בעל הדירה מעסקת המכירה ובהתאם ניתנת לו הזכות לנכות מהרווח הוצאות רכישה והוצאות השבחה של הנכס. אפשר וצריך לנכות ממס השבח הוצאות שיפוץ דירה, תשלום דמי תיווך, שכר עורך דין, אגרות ששולמו כחלק מתהליך מכירת הדירה, שכר שמאי, שכר מודד מוסמך וכן הלאה. שימו לב, ניתן לנכות ממס השבח רק עבודות שיפוץ שבוצעו כהכנה למכירת הנכס.

לא ידעתם שאפשר לנכות הוצאות מהרווח בחישוב מס שבח? לא ניצלתם את הזכות שלכם לפטור או הנחה? תקנות המס בישראל מאפשרות לכם להגיש בקשה לתיקון חישוב המס עם הנתונים החדשים ולקבל בהתאם החזר מס שבח. אם שילמתם מס עודף מגיע לכם לקבל החזר, חשוב להגיש את הבקשה להחזר או חישוב מס מחדש מהר ככל האפשר. ניתן לקבל החזר עבור מס שבח עד 6 שנים מהמועד בו בוצע התשלום.

הטבות מס רבות ניתנות בישראל לפנסיונרים, חשוב להכיר את כל הזכויות ולקבל הכוונה לגבי מימוש מלא. אם מכרתם נכס נדל"ן בגיל 60 פלוס ושלמתם מס מלא כדאי לפנות בהקדם אל איש מקצוע לבדיקת זכאות להחזר.

דירה שהועברה בירושה מזכה את בעליה החדשים בפטור ממס שבח במקרים בהם היורשים הם : בן/בת זוג של המנוח, צאצאים של המנוח, צאצאים או בני זוג של צאצא המוריש. הפטור יינתן כאשר מדובר בדירה יחידה של המוריש. היורשים ייהנו מפטור ממס שבח במידה והמוריש היה זכאי לפטור לו היה מוכר את הדירה בעצמו.

ממועד החתימה על הסכם המכירה יש להסדיר את תשלום מס השבח בתוך 60 ימים. הסדרת התשלום דורשת הגשת הצהרה על המכירה יחיד עם שומה. רשות המסים עשויה לאשר את החישוב שאתם בצעתם או לבצע חישוב חדש ולהעביר אליכם בהתאם שובר תשלום.

עמית מהלל, רו״ח ושמאי מקרקעין

עמית מהלל, רו״ח ושמאי מקרקעין

עמית מהלל, רואה חשבון ושמאי מקרקעין מתמחה בשירותי ראיית חשבון ושמאות מקרקעין הכוללים: דוחות כספיים, מיסוי, ייעוץ עסקי, ביקורת פנימית, ליווי פיננסי והנהלת חשבונות, קביעת אומדן שווי שוק, חישוב דמי שכירות ראויים, חוות דעת לבתי משפט ולכונסים, היטלי השבחה, שומות מס שבח, בדיקת כדאיות, שמאות לנחלה עוד.

השאירו פרטים לקבלת ייעוץ חינם

דילוג לתוכן