פירוק שיתוף במקרקעין

המטרה העיקרית של ההליך המשפטי של פירוק שיתוף במקרקעין היא להקל על פתרון סכסוכים שעלולים להתעורר בין בעלים משותפים של נכסי מקרקעין שונים. היכולת לפרק שיתוף במקרקעין היא, למעשה, זכות יסוד מוגנת על פי דין. על פי ההוראות, לכל שותף בשותפות במקרקעין סמכות לבקש את פירוק השיתוף. חשוב לציין כי החלטה זו יכולה להתבצע על ידי כל שותף, ללא קשר לשווי היחסי של חלקו בנכס.

כאשר שותפים מחליטים לסיים את השותפות שלהם, הם יסכמו את הפרידה על ידי יצירת הסכם. גם התהליך וגם חלוקת הזכויות בעת פירוק השיתוף צריכים להיות מוגדרים בהסכם הפירוק.

התרחיש הטוב ביותר הוא כאשר שני בני הזוג בוחרים לפרק את הקשר ולהסכים כיצד לפצל את הנכסים באופן שווה. זהו מצב פשוט בו עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין יכתוב הסכם פורמלי לפירוק השיתוף. כאשר אחד מבני הזוג מתנגד לפירוק או בני הזוג אינם יכולים להגיע להסכמה כיצד לעשות זאת, ניתן לנסות להגיע לפשרה.

אם שותפות מתפרקת באמצעות חלוקה, יהיה צורך לחלק את הקרקע או הנכס מחדש. בהתחשב בהשלכות מרחיקות הלכת של חלוקת רכוש, תהליך כזה מצריך ליווי מקצועי של עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין וחותמת אישור של המפקח.

במצבים הכרוכים בהליך פשוט, ניתן לקבל אישור חלוקה מחדש תוך מספר חודשים. לעיתים ניתן לנסח ולקבל אישור מפקח להסכם פירוק לגבי חלקם במקרקעין תוך פחות מחצי שנה. כדי להבטיח שההסכם יתקדם בקצב כזה יידרש סיוע של עורך דין מקרקעין מקצועי שירכיב את ההסכם.

הליך הסכם פירוק שותפות במקרקעין מפוקח על ידי עורך דין מוסמך בעל ידע רב בתחום. בנוכחות בני הזוג, אחים ושותפים, הוא מנסח את ההסכם ומפרט את נוהל הניהול שלו, מהותו, הזכויות והחובות שלו. לאחר מכן מתלבטים השותפים בפרמטרים של ההסכם ומגיעים להחלטה לגבי הסכמה או אי הסכמה ביניהם. מה עדיף אם השותפים יגיעו לקונצנזוס? ניתן יהיה לעמוד בהסכם על ידי בחירה באחת מהחלופות שנקבעו מראש. במקרה שאחד משותפים אינו מסכים, יש להגיש תביעה מסודרת.

תוך מספר חודשים, ניתן לקבל אישור חלוקה מחדש אם מדובר בהליך לא מורכב. את הסכם החלוקה ואישורו על ידי המפקח ניתן לניסוח ולגמור בתוך פחות משישה חודשים.

בדרך כלל, זה נובע מרצונו של שותף אחד לרכוש את מניות שותפיו, עם זאת, העסקה עשויה להיות כרוכה גם בהעברת בעלות על מקרקעין. ישנם מניעים נוספים רבים, לרבות חילוקי דעות בנוגע לניהול הנכס. תרחיש אחד שבו אחד מהשותפים עותר לפירוק בטענה שהוא היחיד שפועל ומתחזק את הנכס עשוי להיות כרוך בהתנגדות של יתר השותפים. במקרים אחרים, ייתכן שהסיבה הייתה פירוק שותפות עסקית עם בעלות על נכסים.

הסיבות העיקריות הן:

• רכישת קרקע למטרות בנייה – כדי לבנות מבנה, קנו מספר אנשים מגרשים. התברר כי אחד מהם אינו יכול להמשיך ולתמוך ביוזמה זו. השותפים יכולים להחליט על פירוק שיתוף מקרקעין כאשר אחד מהם מוכר את חלקם לאחרים. בדרך זו, הם יכולים להמשיך ולבנות מחדש את הנכס.
• אי הסכמה – דעותיהן השונות של שותפים לגבי הדרך הטובה ביותר לפתח את הקרקע מהוות מקור מחלוקת שכיח בשותפויות בנדל"ן .
• שינוי במצב המשפחתי – ייתכן שמשפחה או קבוצת שותפים קנו דירה יחד, אך כעת, כשאחד או יותר מהם עוברים משבר זוגי או גירושין, הם רוצים לסיים את השותפות שלהם ולפצל את הרכוש כראות עיניהם.

יכולת פירוק שותפות במקרקעין מגינה על זכויות הקניין של השותפים המעורבים ומאפשרת פתרון מהיר של מחלוקות, שתי הסיבות הללו חשובות לצמיחת שוק הנדל"ן בישראל. פירוק שיתוף מקרקעין נפוץ במקרים של גירושין, סכסוכי יורשים, פרישה מקבוצת השקעות בנדל"ן ובעיות נוספות.

פירוק שיתוף במקרקעין הוא תהליך פשוט שניתן להשלים בהסכמת כל השותפים. במצבים הכוללים חילוקי דעות, סכסוכים בין בני זוג, גירושין לא מספקים ונסיבות דומות אחרות, תהליך הגירושין הופך להיות יותר ויותר מורכב. כדי שההליך יסתיים בצורה יעילה ואפקטיבית, הכרחי שהשותפים יגיעו לקונצנזוס ויקבלו החלטות בשלב מוקדם.

הליך פירוק שיתוף מקרקעין ייפתח בהתאם לחוק המקרקעין ויוגש לעיון בית משפט השלום במקרה שהסמכות לכך תירשם בפנקס הטאבו. לחילופין, במקרה שהזכות רשומה במינהל מקרקעי ישראל או בחברת משכנתא, הליך הפירוק יפוקח על ידי בית משפט השלום או בית המשפט המחוזי בהתאם לחקיקה הנוגעת למיטלטלין. במצבים הכרוכים בפירוק שיתוף בין בני משפחה (למשל בין בני זוג או אחים), הערכאה המתאימה היא בית המשפט לענייני משפחה.

טאבו ומנהל מקרקעי ישראל הם שני מקומות נפרדים שבהם ניתן לרשום נכס. כאשר נרשמה שותפות בטאבו, ידון בית משפט השלום האזורי בהליך הפירוק בהתאם לחוק המקרקעין, ללא קשר לשווי המקרקעין. בניגוד לנכסים שנרשמו במינהל מקרקעי ישראל, בית משפט השלום ידון בהליך הפירוק של נכסים בשווי נמוך מ-2 מיליון שקל ובית המשפט המחוזי בנכסים המוערכים מעל זה.

נכסי ירושה מצריכים בדרך כלל סיוע של עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין. גם אם אף אחד מהאחים לא מעוניין לחיות יחד, חוק הירושה מאלץ אותם להיות שותפים בנכס. זה יכול להיות מועיל עבור האחים להתחלק ולפרק את השותפות שלהם אם הם יקבלו אחוז גדול ורווחי מהתהליך.

תהליך מכירת דירה בין אחים עשוי להיות פשוט מבחינה משפטית, אבל הוא כמעט תמיד עמוס ברגשות. במקרים בהם אין הבנה או יחסים טובים בין האחים, והנכס המשותף גורם לריבים ואי הסכמות, הגשת בקשה לפירוק שיתוף בהקדם האפשרי מומלצת מאוד במקרים כאלה.

יש להתייחס לתכנים הבאים בעת חלוקת מקרקעין בעין:

• חלוקה שווה – רוב המקרים מבקשים חלוקה שבה כל בעלים מקבל חלק שווה למדי מהנכס.
• יש להתחשב באינטרס של השותפים – יש להתחשב באינטרס הייחודי של כל שותף.
• רשויות מקומיות ורישוי – תהליכי רישוי ואישור ברמה העירונית עשויים להיות חלק מתהליך החלוקה.

על פי דיני המקרקעין בישראל, ניתן לכפות פירוק הסכם שיתוף במקרקעין באמצעות ליטיגציה במגוון נסיבות:

• חשש לנזקי רכוש – במצבים בהם התנהגות של אחד הצדדים מעוררת חשש לנזק לרכוש, בסמכות בית המשפט לחייב פירוק שיתוף במקרקעין.
• במקרים בהם התשלום אינו ניתן במועד, עדין אפשר יהיה לחייב את השותפים לסיום הסכם שיתוף הקרקע.

לעיתים, הסכמי שיתוף במקרקעין יכילו גם הוראה הקובעת באופן חד משמעי כי אין שותף רשאי להגיש תביעה לפירוק השיתוף. אולם, בהתאם לחוק המקרקעין, רשאי בית המשפט להורות על פירוק שיתוף במקרקעין שלוש שנים לאחר עריכת הסכם השיתוף הראשוני. בית המשפט צריך לראות את פירוק השיתוף כתקף ושוויוני במצבים כאלה.

בעיות מתעוררות בדרך כלל כאשר בני זוג אינם מסכימים על ההסדרים הספציפיים הנוכחיים או כאשר אחד מבני הזוג מעוניין בעצמאות מוחלטת. חשוב לעתור לפירוק מאחר ושותף אינו יכול למכור באופן חד צדדי את הנכס שכן הסכם המכר במקרקעין מחייב חתימת כל השותפים.

קביעת שווי הנכס הנמכר מופקדת בידי כונס הנכסים, פרט שיקבע על ידי בית המשפט. למעשה, כונס הנכסים הוא זה שמעמיד את הנכס למכירה, ושווי הנכס נקבע על ידי חלוקת סכום ההצעות שקיבל כונס הנכסים בהערכת השמאי. במידה וההצעות שהוגשו יורדות מהערכת השמאי, יבקש כונס הנכסים לבית המשפט אישור למכירת הנכס במחיר מופחת.

ישנם מצבים בהם בקשת הפירוק מונעת ממניעים לא ראויים ולא בתום לב. דחיית בקשת הפירוק על ידי בית המשפט עלולה להתרחש במקרה שאחד הצדדים יציג ראיות המעידות על כך שהצד השני קיבל שיקולים בלתי צודקים וזרים. למשל, לחץ פסול על אחד השותפים לוותר על חלקו בנכס מסוים עלול להוביל לנסיבות כאלה.